Πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων

Ένα από τα σημαντικότερα στάδια στη διαδικασία της πώλησης ενός ακινήτου είναι η αποτίμηση της πραγματικής του αξίας.

 Ένας καλός ορισμός της είναι : Πραγματική αξία είναι η τιμή πώλησης που μπορεί να επιτευχθεί ξανά σε σύντομο-εύλογο χρονικό διάστημα αν να το ακίνητο υποθετικά τεθεί ξανά προς πώληση.

 Οι στρεβλώσεις της ελληνικής κτηματαγοράς καθώς και συναισθηματικοί  λόγοι οδηγούν συχνά τους ιδιοκτήτες να προσδιορίσουν αρχικά μια λανθασμένη τιμή για το ακίνητό τους. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα την απώλεια -στην καλύτερη περίπτωση- κρίσιμου χρόνου και συχνά χρημάτων. Η εταιρεία Karantzoulis Real Estate διαθέτει τμήμα που απαρτίζεται από πιστοποιημένους εκτιμητές με μεγάλη εμπειρία στο αντικείμενο.

 Πρώτιστο μέλημά μας είναι να διαχωρίζουμε την εκτιμητική από την μεσιτική υπηρεσία, διασφαλίζοντας με τον τρόπο αυτό την αντικειμενικότερη προσέγγιση των αξιών των ακινήτων.

 Επίσης συνεργαζόμαστε με πιστοποιημένους εκτιμητές εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών ώστε να έχετε τις βέλτιστες υπηρεσίες.

 Κάθε ακίνητο αποτελεί μία εντελώς ξεχωριστή περίπτωση του οποίου η αξία και η απόδοση προσδιορίζονται με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του, λαμβάνοντας υπόψη και τα δεδομένα του ευρύτερου πλαισίου της κτηματαγοράς / μακροοικονομικού περιβάλλοντος.

Η αξία των ακινήτων μεταβάλλεται με τον χρόνο, άλλες φορές προβλεπόμενα και άλλες φορές απρόοπτα (θετικά η αρνητικά).

 Οι παράγοντες που επηρεάζουν τα ακίνητα είναι, Ενδογενείς: που σχετίζονται με το ίδιο το ακίνητο και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του πχ.τοποθεσία,συγκονωνίες,γειτονιά,συντήρηση της κατασκευής,προσανατολισμός, διαρρύθμιση χώρων, λειτουργικότητα, παλαιότητα, ποιότητα κατασκευής κ.λ.π, Εξωγενείς: που σχετίζονται με την δομή, λειτουργία και τις εκάστοτε (απρόβλεπτες) εξελίξεις της αγοράς των ακινήτων και της περιοχής που εντάσσεται (π.χ. αλλαγή πολεοδομικού καθεστώτος, υπερπροσφορά ακινήτων, υποβάθμιση περιοχής ) αλλά και του ευρύτερου μακροοικονομικού πλαισίου (π.χ. αύξηση των επιτοκίων,αλλαγή φορολογικού καθεστώτος).    

Σκοπός εκτίμησης ακινήτου

Παράλληλα, συνήθης σκοπός των εκτιμήσεων είναι ο προσδιορισμός της επενδυτικής αξίας.
Η χρηματοδότηση επίσης, συνήθως απαιτεί την εξασφάλιση του πιστωτή με περιουσιακό στοιχείο του πιστούχου, το οποίο συνήθως είναι το ακίνητο. Έτσι, ο προσδιορισμός της αξίας του είναι ζητούμενο για όλους τους πιστωτικούς οργανισμούς.

Ταυτόχρονα, για όσες εταιρείες έχουν στο ενεργητικό τους (πάγια) ακίνητα, είναι αντιληπτό ότι η αποτίμηση της εταιρείας τους (καθαρής θέσης) είναι άμεσα συνδεδεμένη με την αποτίμηση των ακινήτων τους (είτε αυτά ιδιοχρησιμοποιούνται είτε μισθώνονται, είτε εκμισθώνονται).

Τέλος, οι αποζημιώσεις που οφείλει το Δημόσιο ή άλλος συνιδιοκτήτης ή ακόμα και ένας πιστωτής που δεν είχε εξασφάλιση έναντι ενός ιδιοκτήτη συχνά αποτελούν αντικείμενο διαιτησίας που απαιτεί την πραγματογνωμοσύνη ενός εκτιμητή.

Εκτίμηση εμπορικής αξίας για αγορά ή πώληση ακινήτου ή επένδυσης

Μία από τις σημαντικότερες αποφάσεις που καλείται να λάβει ένας οικονομικά σκεπτόμενος άνθρωπος ή μία εταιρεία, είναι κατά πόσον το ζητούμενο τίμημα για ένα ακίνητο (οικόπεδο, κατοικία, γραφείο, κατάστημα) είναι εύλογο. Δηλαδή, κατά πόσον ο συγκεκριμένος πωλητής είναι αντιπροσωπευτικό δείγμα της αγοράς ακινήτων και δεν είναι επηρεασμένος από άλλες παραμέτρους που είναι άσχετες με την κύρια λειτουργία της αγοράς (όπως πχ ο συναισθηματισμός που διέπει πολλούς πωλητές για ένα πατρικό σπίτι, η υποκειμενικότητα σχετικά με την αισθητική και την τοποθεσία του ακινήτου, κα).

Σκοπός του εκτιμητή ακινήτων και ειδικότερα ενός κατάλληλα εκπαιδευμένου ορκωτού εκτιμητή, είναι να προσδιορίσει με ακρίβεια τις κρίσιμες προσδιοριστικές παραμέτρους της αξίας του και να καταλήξει σε ένα πιθανό λογικό χρηματικό αντάλλαγμα για την αγοραπωλησία.

Αντίστοιχα, η ίδια λειτουργία είναι αναγκαία και για τον προσδιορισμό του τιμήματος πώλησης που πρέπει να ζητηθεί από έναν πωλητή για την προώθηση του ακινήτου.

Εκτίμηση εμπορικού μισθώματος για μίσθωση ή εκμίσθωση

Η εκτίμηση του μισθώματος (ενοικίου) είναι ενέργεια απαραίτητη για μία σωστή συμφωνία μίσθωσης ή εκμίσθωσης εμπορικού ή επαγγελματικού χώρου. Στόχος της εκτίμησης είναι να προσδιοριστεί το αγοραίο μίσθωμα και κατ' επέκταση το εύλογο μίσθωμα που πρέπει να συμφωνηθεί για μία δίκαιη και άρα μακροχρόνια μίσθωση. Συνήθως ζητείται στο τελευταίο στάδιο της διαδικασίας μίσθωσης, αφού έχουν προχωρήσει τα δύο μέρη σε μία κατ' αρχήν συμφωνία και απομένει η οριστικοποίηση του μισθώματος, της αναπροσαρμογής του, της πιθανής καταβολής "αέρα" και των λοιπών προβλέψεων στο μισθωτήριο.

Εκτίμηση εμπορικού μισθώματος για δικαστική χρήση

Εκτίμηση εμπορικού μισθώματος για δικαστική χρήση, καλούμε τη μελέτη που συντάσσουν πιστοποιημένοι και έμπειροι εκτιμητές ακινήτων προκειμένου να καταδείξουν την τρέχουσα αγορά μισθώσεων ακινήτων, δηλαδή τα τρέχοντα ενοίκια της αγοράς. Η εκτίμηση του εμπορικού μισθώματος (ενοικίου) είναι βασική για την υποστήριξη των θέσεων των μισθωτών (ενοικιαστών), οι οποίοι προσφεύγουν στα δικαστήρια για την επίλυση των μισθωτικών τους διαφορών και ειδικότερα για την αναπροσαρμογή των ενοικίων, καθώς η αρχική μίσθωση είχε συναφθεί με διαφορετικούς όρους από αυτούς που ισχύουν σήμερα στην αγορά (οικονομική κρίση μετά το 2008).

Συγκεκριμένα, το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα προβλέπει ότι "αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Παράλληλα, το άρθρο 7 παρ. 4 του ΠΔ 34/1995 (νομοθεσία περί επαγγελματικών μισθώσεων) αναφέρει ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα».

Εκτίμηση εμπορικής αξίας για δικαστική χρήση

Η εταιρεία διαθέτει σημαντική εμπειρία σε περιπτώσεις εκτιμήσεων και πραγματογνωμοσυνών για δικαστική συνδρομή, καθώς συνδυάζει τη γνώση τριών βασικών γνωστικών πεδίων που είναι απαραίτητα σε περιπτώσεις αντιδικιών, απαλλοτριώσεων, ρυμοτομήσεων, αποζημιώσεων, διανομών, ανταλλαγών, αμφισβητήσεων, διαιτησιών και όλων των περιπτώσεων που απαιτούν δικαστικούς αγώνες.

Προσφυγή σχετικά με αντικειμενική αξία

Αντικειμενική αξία ενός ακινήτου είναι η αξία που έχει προσδιοριστεί αυθαίρετα από το Υπουργείο Οικονομικών ως η φορολογητέα αξία επί της οποίας εφαρμόζονται οι φορολογικοί συντελεστές και προκύπτει δια του γινομένου ο φόρος. Είναι μεγάλο ερώτημα πως προκύπτουν αυτές οι αξίες καθώς ο προσδιορισμός γίνεται από επιτροπές, τα μέλη των οποίων δεν έχουν καμία σχέση με την αγορά ακινήτων (ενδεικτικά αναφέρονται οι έφοροι, εκπρόσωποι του Τεχνικού Επιμελητηρίου, εκπρόσωποι των Δήμων, κα).

Η σημερινή πραγματικότητα, αποδεικνύει πως η οικονομική κατάσταση μεταβάλλεται ραγδαία στο χρόνο και οι όποιες "αντικειμενικές" αξίες έχουν προσδιοριστεί, δεν είναι σε θέση να απεικονίσουν την πραγματικότητα, ειδικά λόγω της επιστημονικής ανεπάρκειας αλλά και της απροθυμίας των ιθυνόντων. Ήδη, έχουν περάσει σχεδόν 6 χρόνια και οι αντικειμενικές αξίες έχουν παραμείνει σε άλλη οικονομική εποχή. Αν συνυπολογίσει κανείς και το γεγονός ότι οι φορολογικοί συντελεστές μεταβίβασης της χώρας μας είναι από τους πιο επαχθείς διεθνώς, τότε γίνεται αντιληπτό το μέγεθος της φορολογικής αδικίας του γινομένου.

Εκτίμηση εμπορικής αξίας ακινήτου για ρύθμιση οφειλών

 Υπερχρεωμένα νοικοκυριά θεωρούνται τα νοικοκυριά (φυσικά πρόσωπα) που δεν είναι έμποροι και βρίσκονται σε ουσιαστική αδυναμία αποπληρωμής των ληξιπρόθεσμων οφειλών τους. Με τον νόμο 3.869/2010 (ΦΕΚ 130/Α/3/10/2010) προσδιορίστηκαν οι διαδικασίες και το πλαίσιο εφαρμογής ρύθμισης των οφειλών των υπερχρεωμένων νοικοκυριών.

Εκτίμηση εμπορικής αξίας ενεργειακών επενδύσεων

Η αξία των εγκαταστάσεων παραγωγής ενέργειας από ανανεώσιμες κυρίως πηγές είναι δυνατόν να εκτιμηθεί μόνο από αξιόπιστες εκτιμητικές εταιρείες, οι οποίες είναι σε θέση να αντιληφθούν την ενεργειακή και τεχνική αγορά. Έτσι, μπορούμε να ισχυριστούμε χωρίς κανέναν ενδοιασμό πως αποτελούμε ίσως τη μοναδική εταιρεία που έχει την τεχνογνωσία αλλά και τις γνώσεις για την εκπόνηση εκτιμήσεων εμπορικών αξιών ενεργειακών εγκαταστάσεων.

Διαθέτουμε σημαντικότατο υπόβαθρο σε εκτιμήσεις αξιών, εγκαταστάσεις ενεργειακών έργων (κυρίως φωτοβολταϊκών και φυσικού αερίου), γνώση της νομοθεσίας, γνώση χρηματοοικονομικών μεθόδων αποτίμησης και κοστολόγησης.